26. März 2020
Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Zeiten der Corona-Krise
Der Bundestag hat am 25.03.2020 das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVIS-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz und Strafverfahrensrecht" verabschiedet.
Der Bundesrat hat keine Einwände. Am kommenden Freitag wird noch der Bundesrat abschließend abstimmen.
Neben anderen Dauerschuldverhältnissen sieht das Gesetz vor, dass für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt wird. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverhältnisse. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend.
Der Gesetzestext lautet wie folgt:
Artikel 240 Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie
§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstück oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsgründe bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30.Juni 2022 anzuwenden.
Was heißt dies nun konkret für betroffene Mieter und Vermieter?
Nach dem Gesetz sollen Mietrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020, die auf den Auswirkungen der Corona-Krise beruhen, für eine ordentliche oder fristlose Kündigung von Mietverhältnissen nicht zur Begründung herangezogen werden können. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist grundsätzlich eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter dann möglich, wenn der Mieter mit für zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Für die ordentliche Kündigung findet sich die Rechtsgrundlage in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Auf sonstige Gründe zur Kündigung des Mietverhältnisses, etwa wegen Eigenbedarf, erstreckt sich die vorgesehene Beschränkung nicht.
Nach Absatz 1 Satz 2 obliegt es dem Mieter, den vorausgesetzten Zusammenhang zwischen der Pandemie und seinen Zahlungsschwierigkeiten glaubhaft zu machen. Dies kann erfolgen durch Vorlage eines Bescheides über staatliche Leistungen, einer Arbeitgeberbescheinigung (Kurzarbeit) oder etwaiger anderer Nachweise über einen Verdienstausfall. Ausreichend soll auch die Vorlage einer Eidesstattlichen Versicherung des Mieters sein. Für Gewerberaummieter gilt, dass die Glaubhaftmachung im Falle der Untersagung des Betriebs des Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung der Pandemie durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt wurde, so in Bayern durch die am 20.03.2020 bekanntgemachte Allgemeinverfügung.
Zu beachten ist aber, dass die Mieten durch das Gesetz nicht erlassen werden. Zur Zahlung der Miete bleiben die Mieter unabhängig vom geregelten Kündigungsausschluss verpflichtet. Allerdings haben die Mieter bis zum 30.06.2022 Zeit, die rückständigen Mieten aufgrund der Corona-Krise nachzuzahlen.
Letztlich ist zu beachten, dass für den Fall, dass die wirtschaftlichen Beeinträchtigungen durch COVID-19 länger andauern, die Bundesregierung ermächtigt ist, den maßgeblichen Zeitraum bis September 2020 auszudehnen.
Gerne stehen wir sowohl betroffenen Mietern als auch Vermietern für Fragen und Beratungen zur Verfügung.
Im Rahmen des Wohnungseigentums sieht das Gesetz in § 6 folgende Regelung vor:
§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Was bedeutet das für Eigentümer und Verwalter?
Absatz 1 stellt sicher, dass kein verwalterloser Zustand eintritt, weil eine Neubestellung des Verwalters aufgrund der Unmöglichkeit, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, ausgeschlossen ist. Die Regelung gilt für die Fälle, dass der Bestellungszeitraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits abgelaufen ist oder danach abläuft.
Absatz 2 regelt die Fortgeltung des zuletzt beschlossenen Wirtschaftsplans um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft weiter sicherzustellen, denn der Wirtschaftsplan stellt die rechtliche Grundlage für die Zahlung von Hausgeldern durch die Eigentümer dar.
Zu einzelnen Fragen, etwa welche Alternativen es zur Abhaltung einer Eigentümerversammlung gibt, wie es sich mit der Jahresabrechnung verhält oder wie sich der Verwalter bezüglich laufender Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder gar dringenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten verhalten muss, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.
Der Bundesrat hat keine Einwände. Am kommenden Freitag wird noch der Bundesrat abschließend abstimmen.
Neben anderen Dauerschuldverhältnissen sieht das Gesetz vor, dass für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt wird. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverhältnisse. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend.
Der Gesetzestext lautet wie folgt:
Artikel 240 Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie
§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstück oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsgründe bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30.Juni 2022 anzuwenden.
Was heißt dies nun konkret für betroffene Mieter und Vermieter?
Nach dem Gesetz sollen Mietrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020, die auf den Auswirkungen der Corona-Krise beruhen, für eine ordentliche oder fristlose Kündigung von Mietverhältnissen nicht zur Begründung herangezogen werden können. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist grundsätzlich eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter dann möglich, wenn der Mieter mit für zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Für die ordentliche Kündigung findet sich die Rechtsgrundlage in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Auf sonstige Gründe zur Kündigung des Mietverhältnisses, etwa wegen Eigenbedarf, erstreckt sich die vorgesehene Beschränkung nicht.
Nach Absatz 1 Satz 2 obliegt es dem Mieter, den vorausgesetzten Zusammenhang zwischen der Pandemie und seinen Zahlungsschwierigkeiten glaubhaft zu machen. Dies kann erfolgen durch Vorlage eines Bescheides über staatliche Leistungen, einer Arbeitgeberbescheinigung (Kurzarbeit) oder etwaiger anderer Nachweise über einen Verdienstausfall. Ausreichend soll auch die Vorlage einer Eidesstattlichen Versicherung des Mieters sein. Für Gewerberaummieter gilt, dass die Glaubhaftmachung im Falle der Untersagung des Betriebs des Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung der Pandemie durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt wurde, so in Bayern durch die am 20.03.2020 bekanntgemachte Allgemeinverfügung.
Zu beachten ist aber, dass die Mieten durch das Gesetz nicht erlassen werden. Zur Zahlung der Miete bleiben die Mieter unabhängig vom geregelten Kündigungsausschluss verpflichtet. Allerdings haben die Mieter bis zum 30.06.2022 Zeit, die rückständigen Mieten aufgrund der Corona-Krise nachzuzahlen.
Letztlich ist zu beachten, dass für den Fall, dass die wirtschaftlichen Beeinträchtigungen durch COVID-19 länger andauern, die Bundesregierung ermächtigt ist, den maßgeblichen Zeitraum bis September 2020 auszudehnen.
Gerne stehen wir sowohl betroffenen Mietern als auch Vermietern für Fragen und Beratungen zur Verfügung.
Im Rahmen des Wohnungseigentums sieht das Gesetz in § 6 folgende Regelung vor:
Artikel 240 Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie
§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Was bedeutet das für Eigentümer und Verwalter?
Absatz 1 stellt sicher, dass kein verwalterloser Zustand eintritt, weil eine Neubestellung des Verwalters aufgrund der Unmöglichkeit, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, ausgeschlossen ist. Die Regelung gilt für die Fälle, dass der Bestellungszeitraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits abgelaufen ist oder danach abläuft.
Absatz 2 regelt die Fortgeltung des zuletzt beschlossenen Wirtschaftsplans um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft weiter sicherzustellen, denn der Wirtschaftsplan stellt die rechtliche Grundlage für die Zahlung von Hausgeldern durch die Eigentümer dar.
Zu einzelnen Fragen, etwa welche Alternativen es zur Abhaltung einer Eigentümerversammlung gibt, wie es sich mit der Jahresabrechnung verhält oder wie sich der Verwalter bezüglich laufender Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder gar dringenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten verhalten muss, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.